不動産の収益物件はリスクが高い？収益不動産物件購入から運営、売却まで！家賃収入の収支も公表(PART 1)

お疲れ様です！エンとら(@EnjoyTravelPaPa)です。

今日は不動産投資の事について書かせて頂きますね。

エンとらはちょうど10年程前から、不動産の収益物件の購入を始めました。

当時は、現在に比べると不動産投資の需要は比較的少なくて、とってもお買い得な物件も沢山ありました。

エンとら

あの頃はお手頃の物件はいっぱいあったんです！

20歳前半から不動産投資の勉強を独学で始めて、ようやく30代半ばで収益物件を手に入れる事ができました。

それから10年、購入したり売ったりしながら現在に至ります。

現在の日本はデフレで低金利が続き、銀行に預けていても金利がほとんど付かずに、預金するより運用する時代になっていますよね。

色んな投資がある中で、エンとらは不動産投資を選びました。

2019年11月現在の所有物件は、マンションが2棟、区分所有のマンションが2部屋の合計4物件になります。

現時点での純粋な毎月の家賃収入は260万円程度になります。

年間で3,000万円程度の収入になりますので、もっとがっつり投資されている方からするとそんなに多い方ではありません。

ですが現時点では十分にキャッシュフロー（純利益）が出て、出口戦略（※後に説明します）もちゃんとまとまっていますので十分です。

今回はエンとら独自の不動産投資に対する考え方から、実際に実行した方法、家賃収入の1部まで公開したいと思います。

所有マンションの部屋を安くリフォームしてみた。かかった費用は？（リビング編）

不動産投資

不動産投資はリスクはないの？

現時点で不動産投資を始めたいけどなかなか始められない、っていう人は多いと思います。

第一歩の不安材料の1つとして『もし失敗したらどうしよう？』があると思います。

もちろんエンとらも最初は不安が全く無かった訳ではないですが、不動産投資について色んな本を読んだり、実際に投資されている方の話を聞いたりして、ある程度は頭に情報を入れてましたので、それ程大きな不安はありませんでした。

結論からいえば、不動産投資は、FXや株、投資信託に比べるとリスクがほとんどない投資だと思います。

もちろん、株やFX、投資信託などもしっかり勉強されてうまく運用され、多くの利益を出されていている方も沢山います。

ただエンとらの場合に関しては「　株やFXは自分には向いていない　」と思う投資手段なので、あえてそちらには投資していません。

結局は、世の中にはいろんな投資がありますが、自分に合った物を見つけて投資する事が失敗しない為の大切な要素の1つだと思います。

不動産投資はリスクが全くない訳ではないです。

やはりどの投資にも共通して言える事は、全く情報なしで行き当たりばったりで投資すれば失敗する確率が高くなるという事です。

まずは、不動産投資について書かれた本を読んでみるのがいいと思います。

不動産当投資（区分所有）

また都心部と地方では投資する（できる）不動産が変わってきます。

エンとらは地方に住んでいますので土地付きの収益物件をメインに購入していますが、東京23区などの都心部はそもそも土地の値段が高いので、必然的に区分所有の不動産になると思います。

エンとらは都心部の1部屋数千万円するような区分所有の収益物件には全く興味がありません。

まず区分所有には極力投資しないようにしています。

なぜか？それは区分所有自体リスクが大きいからです(※あくまでエンとら個人の考えです。)

どうでしょうか？

区分所有の収益物件は100か0なんです。

また区分所有の場合に毎月必要になるものが他にもあります。

マンションには『管理費』と『修繕積立費』が必要になります。

分譲マンションに住んでいる方はなんとなく聞いたことがあるかと思います。

これは、分譲マンションを所有されている方は、毎月必ず必要な費用になります。

これだけでも毎月数万円必要になります。

しかも「銀行への返済とは別に」です！

これも見落としがちですが、忘れてはいけない費用です！

また固定資産税という税金も必要です。

これも意外と馬鹿にならない税金で、物件の築年数や構造により金額は変わりますが、年間で数十万円必要になります。

不動産投資（１棟物件所有）

エンとらがメインで売買しているのがこの1棟物件の不動産です。

1棟物件はその名の通り、マンション1棟ごとまる毎の所有になります。

もちろん建物だけでなく土地も一緒に購入します。

ではなぜ1棟物件の不動産をメインにしているのか・・・。

それはリスクが少ないからです。

先程、区分所有マンションへの投資はリスクが高いとお伝えしました。

1棟物件は区分所有物件と比べると、まったく違う性格を持った投資になります。

あくまで区分所有と比較する為の例になりますので、極端な表現でわかりやすく書いているだけですが、どうですか？

区分所有のマンションは100か0になるのに対して、しっかり管理していけば1棟物件は0になる事は考えにくいです。

つまり部屋数が多いと、まずそれがリスク分散になるんです。

また、管理費や修繕積立費は、区分所有とは逆で「回収する立場」になります。

どんな管理をするか、どの時期にどんな修繕をするかはオーナー様に委ねられます。

ただしっかりとした管理をしないと退去のリスクが高くなりますので、その辺はしっかり計画を立てるほうがいいですけどね。

固定資産税は、区分所有と同様、毎年必ず必要になります。物件の築年数や構造やい大きさにより金額は変わります

物件の構造を考える

物件の構造って何？

収益不動産物件は建築物になります。

建物によりいろいろな構造があるのはご存じでしょうか？

構造は大きく分けると3種類に分類されます。

（※もちろんこの3種類の中でも細かく分かれるのですが、そこまで説明してしまうと長くなりますので今回は割愛します。）

ではこの構造の違いは何でしょうか？

3つの構造の違い

【　鉄筋コンクリート構造（RC構造）　】

鉄筋コンクリート造とは、柱や梁など主要な構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いた構造のことです。RC（Reinforced　Concrete）構造とも言います。

1）鉄筋コンクリート構造のメリット

• 圧縮に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせているため耐久力がとても高い構造になっています。
• 木造や鉄骨構造と比べて、設計時点の自由度が高くなります。（※設計自由度　RC構造 > S構造 > 木造の順になります）
• 断熱性や気密性が非常に高い。
• 遮音性能に関しても他の構造と比べてとても高い。
• 耐用年数が一番長い

2）鉄筋コンクリート構造のデメリット

• 気密性が高い構造なので、内外の温度差がおおきくなる為に窓の結露などが発生しやすい（※窓の結露はカビの原因になります）
• 一旦完成したら、間取り変更などのリフォームが難しい
• 他の構造の建物と比べて建築費用が高くなる

【　鉄骨構造（S構造）　】

鉄骨構造とは、建物の骨組みに鉄骨を用いた構造のことでS構造とも呼ばれます。

鉄骨構造の中でも鉄骨の種類によって「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」に分けられます。

1）鉄骨構造のメリット

• 鉄骨造は柱のみで支えている為、壁の位置など間取りを自由に設計しやすい。
• 耐久性にも優れている
• 木造より遮音性は高い。
• 木造と比べると耐用年数が長い

2）鉄骨構造のデメリット

• 火災に弱い。（鉄骨そのものは燃えにくい素材でできていますが摂氏550℃以上になると急激に強度が失われ、一気に倒壊する恐れがあります）
• 木造と比べると夏が暑く、冬は寒い
• 鉄筋コンクリート構造と比べると遮音性は劣る

【　木　造　】

木造は建物の骨組みなど主要な部分を木材で作る構造になります。

軽量で組み立てやすいため、個人の住宅や小規模の賃貸物件などの建物に一般的に用いられる構造になります。

1）木造のメリット

• 通気性が良いので室内の湿度を保つのに最適（木は湿度が高い時には湿気を吸い、冬には乾燥しすぎることがないので高温多湿な日本の気候には最適な構造）
• RC構造に比べて窓が結露しにくい
• 鉄骨構造と比べると火災に強い（木は表面が焼けて炭化すると燃えにくくなり、短時間で倒壊するケースは少ない）
• 3つの構造の中で一番費用を抑えられる

2）木造のデメリット

• 他の構造と比べると遮音性が低い（個人の一戸建てとは違い、収益物件の集合住宅になると、隣の生活音が聞こえてしまうのはデメリットが大きいです）
• 耐用年数が短い

それぞれの構造のメリットとデメリットを説明しましたが、どの構造も一長一短あります。

どの構造が一番良いか

『 1棟物件の収益不動産 』を所有する場合はどれが良いかを考えると、エンとら的には『鉄骨構造（S構造）』が一番バランスが取れていいのではないかと思います。

これは本当に人それぞれ考え方が違いますので、あくまでエンとら個人の考え方です。

まず収益物件を購入したら、やはり長く収益を生み出してもらいたいですよね。

となると一番耐久力のあるRC構造の建物が良くなります。

ただこのRC構造は他の構造の物件と比べると建築時の費用がずば抜けて高いんです！

中古市場の物件で購入する場合でも、同じくらいの築年数や規模のRC構造の物件を、他の構造の物件と比べると、やはりとても高くなります。

耐久力が高くて、長く収益を生み出せるとしても、購入時の費用がかかり過ぎると、その分返済の金額も多くなり、リスクが高くなります。

また、その時々の需要や流行りに合わせてリフォームしたい場合に、RC構造は壁も全て鉄筋コンクリートになっているので、2部屋の間の壁を壊して1部屋にするなどのリフォームが簡単には出来ないんです！！

いや厳密にいうとリフォームはできますが、他の構造と比べると膨大なな費用がかかかってしまいます。

建物が古くなっても室内を需要の多い間取りにリフォームすることで、建物の古さをカバーできますが、これができないとなると収益物件としては致命的ですね。

最近では今風にオシャレにリフォームする事を『　リノベーション　』といいます。

では木造はどうか。

木造はRC構造やS構造と比べると、建築費用が一番安くなります。

その分、収益物件での市場もやはりお手頃価格で手に入る物件が一番多いのが木造になります。

ただ木造の場合は耐久力が他の構造と比べると一番劣るので、銀行からの融資が受けにくいというデメリットがあります。

収益を生み出す期間が一番短いとされているのが木造なんです。

また、遮音性が低いので、どうしても隣や上下の部屋の生活音や声などが聞こえてしまうんです。

気にならない方もいらっしゃいますが、ほとんどの方は気にするポイントになりますね。

木造の物件をリノベーションしたい場合はどうでしょうか？

もちろん壁などもRC構造のように鉄筋コンクリートでできていません。

基本はボードで挟まれているだけなので空洞になります（もちろん筋交いなどの柱が入っている壁もありますし、断熱材など材料は入っています）

なので自由にリノベーションできそうに思います。

しかし実は結構制限があり、リノベーションの自由度があまりないのが木造なんです。

RC構造やS構造の建築物は、基本は柱だけで建物を支えています。

しかし木造の場合は、柱だけでは十分な耐久力が得られない為に『耐力壁』という壁が数か所存在するんです。

この壁はとても重要な壁になりますので、基本的には取り除く事はできません（厳密にいえば可能ですが、それに替わる構造を追加しなくてななりません）

しかも、ちょうど取り除きたい箇所にある壁が耐力壁になっていたりするんですね。

実は、木造も自由にリノべーションしにくい構造なんです（RC構造よりははるかにリノベーションはしやすいです）

では鉄骨構造はどうか？

耐久力は鉄筋コンクリート構造と比べると劣りますが、それでも価格差を埋めるだけの耐久力は十分にあります。

またRC構造では致命的だったリノベーションもかなり自由にできます。

遮音性はRC構造には及びませんが、木造と比べると遮音性は高いのでおすすめです。

建築費も木造よりは高くなりますが、RC構造に比べるとはるかにお安いので、中古物件の市場相場も現実的に購入を検討できる価格になります。

他にもいろいろ比較のポイントはありますが、総合的に考えるとやはり鉄骨構造（S構造）が収益物件としては一番優れているいと思います。

不動産投資だけでなく、どの投資を選んでも人それぞれの考え方がありますので、一概にどれが良いかを決めるのは難しいですね（^^;

次回は収益物件の探し方や融資付けの方法などをお伝えする予定です。

参考にしていただければ幸いです。ではでは★

所有マンションの部屋を安くリフォームしてみた。かかった費用は？（リビング編）